За 4 дня до аванса в Тюмени всплыла дарственная полгода назад — банк остановил сделку

За четыре дня до аванса в 150 тысяч рублей Ирина и Олег узнали, что трёшку в Восточном продавец получил в подарок от мамы всего полгода назад. Банк, который уже одобрил им 6,2 миллиона ипотеки, после этого остановил сделку. Продавец про подарок молчал, в объявлении об этом тоже не было ни слова. Всё всплыло, когда наш юрист заказал вторую выписку, о переходе прав, а не только ту, что все приносят на первую встречу. Продавец, мужчина лет сорока, пожал плечами: «Ну подарила мама, и что, она же не будет судиться с родным сыном». Через два дня банк ответил, что такую квартиру в залог сейчас не возьмёт, но аванс так и остался у Ирины.

Трёшка, которую искали полгода, и ипотека, одобренная за неделю

Ирина и Олег искали трёшку с весны. У них двое детей: младшему пять, старшая пошла в пятый класс. В двушке в старом фонде стало тесно ещё два года назад. Новостройка не подходила, нужна была вторичка: школа рядом, готовый двор и переезд без ремонта на год вперёд. Они посмотрели больше двадцати вариантов. В одной квартире пахло из подвала, в другой было шесть собственников, а в третьей хозяйка передумала продавать прямо на показе.

Эта квартира понравилась сразу: третий этаж, свежий ремонт, окна во двор, до школы семь минут пешком. Продавали её за 7,8 миллиона, и хозяин был готов немного уступить за быстрый выход на сделку. Банк одобрил ипотеку за неделю. Первый взнос семья собрала из накоплений и денег от будущей продажи двушки. Олег уже прикидывал, встанет ли шкаф в детскую. Договорились так: в субботу аванс, через три недели сделка.

Продавец держался спокойно и уверенно. Сам показал паспорт, сам привёз выписку и сам предложил не тянуть: мол, уже присмотрел дом за городом. Про квартиру сказал, что она «давно семейная, ещё родители покупали». Это даже было правдой. Он просто не уточнил, на кого квартира была записана ещё полгода назад.

Выписка без обременений, на которой все и успокоились

По выписке квартира была чистая: собственник один, арестов нет, залогов нет, судов нет. Для большинства покупателей на этом проверка и заканчивается. Ирина потом честно сказала: «Мы увидели слово «обременений нет» и выдохнули». Ипотека одобрена, квартира чистая, осталось занести аванс.

Об этой ловушке мы уже писали в разборе что на самом деле показывает выписка из ЕГРН. Обычная выписка показывает, что с квартирой сегодня: кто собственник и висит ли на ней что-то. Как этот человек стал хозяином и у кого квартира была до него, из неё не узнать.

Выписка чистая, а история квартиры — нет

Подсказка в той же бумаге всё-таки была. Там есть строчка с датой, когда продавец стал собственником, и стояла в ней весна этого года. На эту строчку никто не посмотрел. Как он стал хозяином, купил, унаследовал или получил в подарок, по обычной выписке не видно. Для этого заказывают отдельную выписку о переходе прав, где видны все прежние хозяева. Её просят редко: «и так же всё чисто».

Это как покупать машину и не смотреть, сколько у неё было хозяев. Кузов блестит, а сколько раз её перепродавали и почему, непонятно. Чистая выписка значит только одно: сегодня на квартире ничего не висит. Она не обещает, что завтра никто не придёт и не скажет, что прошлая сделка с этой квартирой была незаконной. Если бы проверка закончилась на первой бумаге, семья попала бы именно в эту ловушку.

За 4 дня до аванса: откуда взялась мама

Вторую выписку, о переходе прав, мы заказали почти на автомате. Пришла она за 4 дня до субботы, на которую был назначен аванс. В ней была вся цепочка хозяев. Полгода назад трёшка принадлежала матери продавца, а к нему перешла по договору дарения. Сын владел квартирой меньше года и почти сразу выставил её на продажу.

Сам по себе подарок от мамы сыну — обычная семейная история, так делают тысячи людей. Но покупатель в такой истории получает неудобный вопрос: мама точно понимала, что отдаёт, и точно согласна с этим сейчас? Если даритель пожилой, болеет или потом скажет, что его уговорили, дарение могут попытаться отменить через суд. Чем свежее подарок, тем ближе этот риск к тому, кто покупает квартиру следующим. А следующими здесь были Ирина и Олег с двумя детьми и ипотекой.

Я позвонил продавцу и спросил про маму прямо. Ответ был быстрый и даже немного обиженный: «Мама сама предложила, она не оспорит, у нас всё по-хорошему». Тогда я попросил встретиться с ней, взять её письменное согласие на продажу или справку от психиатра на дату дарения. Продавец отказался: «Зачем её дёргать, она в возрасте». Вот эта фраза насторожила меня сильнее, чем сама дарственная.

Банк снял одобрение — не с людей, а с квартиры

Ирина с Олегом надеялись, что банк ничего не заметит, ведь одобрение уже на руках. Но банк проверяет не только заёмщиков, а ещё и квартиру, которую берёт в залог. Юристы банка увидели переход права по дарению полгода назад и запросили документы по прежней хозяйке. Заодно предложили оформить титульное страхование. Если по-простому, это страховка на случай, если квартиру потом отберут через суд.

Страховая посмотрела на свежий подарок от пожилой матери, которая ничего не подтверждает, и считать такой риск не захотела. Без страховки банк отказался брать трёшку в залог. Тут важно понять разницу. К самим покупателям у банка вопросов не было: доходы и кредитная история его устраивали. Не прошла именно квартира, а на всю сумму своими деньгами семья её купить не могла.

Так за 4 дня до аванса сделка встала. Хорошая новость была одна, и она главная: 150 тысяч ещё лежали у покупателей. Внеси они аванс неделей раньше, «по-быстрому, пока не увели», дальше начался бы разговор с продавцом, кто виноват в срыве и вернутся ли деньги, если отказал банк. Такие разговоры редко бывают быстрыми и почти никогда не бывают приятными.

«Давайте подождём год»: что предложил продавец и почему это не выход

Через день после отказа банка продавец позвонил покупателям сам. Голос спокойный, почти дружеский: «Давайте подождём год. Через год дарственную уже никто не оспорит, банк успокоится, выйдем на сделку. А аванс внесите сейчас, чтобы я квартиру никому не отдавал». Для семьи, которая полгода искала эту трёшку и уже мысленно поставила шкаф в детскую, это звучало как спасение. Квартира остаётся за ними, нужно только потерпеть.

Мы сели с Ириной и Олегом и разобрали это предложение по шагам. «Год» продавец взял из простой мысли: на оспаривание сделки у человека есть год. Только считать его начинают не всегда с даты подписи. Если мама подписывала дарственную, когда плохо понимала, что делает, год идёт с того дня, когда она или её близкие об этом узнали. Узнать могут и через два года. Если у дарителя всплывут долги и дело дойдёт до банкротства, подарок могут оспорить в пределах трёх лет. Был и вопрос с налогом. Квартиру, подаренную близким родственником, продают без налога только после трёх лет владения. Через год продавцу всё равно пришлось бы платить 13% или просить покупателей записать в договоре цену поменьше. А при любом споре покупателю возвращают ровно ту сумму, что стоит в договоре.

Хуже всего в этом предложении были слова «аванс сейчас». Год, пока деньги лежат у продавца, — это год, за который может случиться что угодно: придёт покупатель с наличными, семья поссорится, на квартиру наложат арест по чужим долгам. У покупателей на руках осталась бы только расписка. Ирина и Олег отказались. Одобрение банка на эту квартиру сгорело, трёшку пришлось отпустить, поиск начался заново. Зато 150 тысяч остались у них на счёте, и не пришлось годами спорить с продавцом о возврате.

Теперь вопрос к вам. Свежая дарственная, продавец клянётся «мама не оспорит», квартира мечты — вы бы внесли аванс или ушли, не отдав ни рубля? Напишите в комментариях: «внёс бы, квартира того стоит» или «ушёл бы сразу». И почему.

Что проверить до аванса на вторичке, чтобы не узнать всё за 4 дня до сделки

Эту семью спасло одно: историю квартиры подняли до денег, а не после. Если вы тоже берёте вторичку в ипотеку, до первой расписки сделайте вот что:

1. Закажите выписку о переходе прав, а не только обычную. Обычная показывает, что на квартире ничего не висит сегодня. Выписка о переходе прав показывает, как и когда квартира попала к продавцу. Как читать обе, разбирали в статье про выписку ЕГРН.
2. Квартиру подарили меньше трёх лет назад — спросите прямо. Кто дарил, сколько ему лет, есть ли в семье другие наследники, которых «обошли». Если продавец отвечает «да какая разница», это тоже ответ.
3. Если даритель пожилой, попросите справку из психоневрологического диспансера на дату дарения. Это обычная просьба, обижаться на неё не нужно.
4. Покажите документы банку до аванса, а не в день сделки. Какие бумаги банк смотрит по ипотеке, есть в отдельном разборе.
5. Не соглашайтесь занижать цену в договоре. Налог продавца — его забота, а вернуть вам при споре могут только записанную сумму.

Если продавец и даритель родственники, а в семье есть недовольные, такие риски стоит разбирать отдельно. Подробно об этом в статье про сделки между родственниками. Похожий сюжет «чистая выписка, а под капотом сюрприз» я разбирал, когда перед авансом всплыл долг за свет, и когда ипотеку одобрили, а регистрацию отменили из-за строки в ЕГРН.

Ирина и Олег ту трёшку не купили, но и денег не потеряли. Через полтора месяца нашли другую квартиру, где продавец владел ею больше пяти лет, и вышли на сделку с тем же банком. Дарственная сама по себе не приговор. Просто смотреть на неё нужно до аванса, пока решение ещё за вами.