Привет! Я Святослав Шакин, ваш риелтор. Работаю в Тюмени, конечно, но и по всей России тоже – Москва, Санкт-Петербург, Казань, Самара, Калининград, Воронеж, Новосибирск, Краснодар, всё Черноморское побережье, Крым. И даже за рубежом помогаю – Дубай, Таиланд, Турция, Европа, Кипр, Бали. Любая услуга по недвижимости мне знакома. На моем сайте риелтора вы найдете много полезного, а самые горячие новости и советы я выкладываю в нашем Телеграм-канале. Да и в моем Запретграме тоже много интересного про рынок недвижимости.
Сегодня поговорим об одной непростой, но очень важной теме: покупка квартиры, в которой кто-то прописан. Казалось бы, мелочь, ну и что? А вот тут-то и кроется куча подводных камней, из-за которых сделка может превратиться в настоящий кошмар. Давайте разбираться.
Когда вы смотрите квартиру, и вам говорят: "Там еще кто-то прописан, но они выпишутся", – это должно включить красный свет в голове. Вот основные причины, почему это проблема.
Представьте, вы купили такую квартиру, вроде бы все уладили. А потом вам самим понадобилось ее продать. И тут вы сталкиваетесь с тем же, с чем и предыдущий собственник. Потенциальные покупатели, они ведь не дураки. Увидят, что в квартире кто-то зарегистрирован, и сразу начнут сомневаться. Кому охота связываться с чужими проблемами? Многие просто откажутся от сделки или попросят огромную скидку. Это сильно усложняет процесс продажи и может растянуть его на неопределенный срок. Вот так, например, пишут на realty.rbc.ru.
Самый частый сценарий: продавец обещает, что все выпишутся, но после сделки прописанные люди никуда не торопятся. Они могут просто игнорировать ваши просьбы или требования. В итоге, чтобы их выписать, вам придется идти в суд. Это долго, дорого и очень нервно. Почитайте на ndv.ru про это – там хорошо расписано, как такие ситуации затягиваются на месяцы. Вы станете собственником, но не сможете полноценно распоряжаться своим жильем.
Каждый, кто прописан в квартире, имеет право на пользование коммунальными услугами. И, к сожалению, не все люди добросовестно оплачивают счета. Бывает, что предыдущие жильцы накопили долги за свет, воду, газ или квартплату. И эти долги могут "висеть" на квартире. Новый собственник, то есть вы, может получить неприятный сюрприз в виде неоплаченных счетов. Это прямые дополнительные расходы, которые вам совсем не нужны. Похожие случаи описывают на itciskra.ru.
Если вы планируете купить квартиру в ипотеку, наличие прописанных лиц может стать серьезным препятствием. Банки очень неохотно одобряют кредиты на такие объекты. Почему? Потому что для банка это дополнительный риск. Если вы вдруг перестанете платить, банку будет сложнее забрать квартиру и продать ее, чтобы вернуть свои деньги. Прописанные люди сильно усложняют этот процесс. Об этом пишут, например, на socprav.ru.
Это, пожалуй, один из самых серьезных моментов. Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, его просто так не выпишешь. Для этого нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. А опека дает такое разрешение только при одном условии: у ребенка должно быть другое жилье, причем условия в нем должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. И это жилье должно быть оформлено на него или на его законных представителей. Если таких условий нет, выписать ребенка будет невозможно. И это может затянуть сделку на неопределенный срок, или вообще ее сорвать. Подробнее про это читайте на том же ndv.ru.
Есть категория граждан, которые имеют право пожизненного проживания в квартире, даже если они не являются ее собственниками. Это могут быть, например, бывшие члены семьи, отказавшиеся от приватизации в пользу другого собственника, или люди, которым это право предоставлено по завещательному отказу. Таких людей выселить практически невозможно без их согласия, даже через суд. И это, конечно, огромный риск для нового собственника. Если вы купите такую квартиру, вам придется жить с этим "довеском" или мириться с тем, что в вашей собственности постоянно кто-то будет проживать. Случаи с долями и пожизненным проживанием часто бывают связаны, об этом можно почитать на csotroitsk.ru.
Вот почему так важно быть внимательным. Каждый случай уникален, и именно поэтому нужна консультация. На сайте Тюменского риелтора я часто разбираю подобные нюансы. И, конечно, не забывайте заглядывать в канал ТВОЙ РИЕЛТОР – там я делюсь фишками каждый день. А если хотите увидеть мою жизнь и рабочие моменты, то это в моем Запретграме (тот самый…) и в моих ТРЕДС.
Не стоит сразу паниковать и отказываться от сделки, если квартира вам очень понравилась. Но действовать нужно очень осторожно и обдуманно.
Это первое и самое главное. Требуйте все выписки из домовой книги, справки о составе семьи, расширенные выписки из ЕГРН. Изучите историю квартиры. Посмотрите, кто когда был прописан, когда выписан. Любые нестыковки – повод для серьезных вопросов.
Обязательно, просто обязательно! Наймите хорошего юриста, специализирующегося на недвижимости. Он поможет разобраться во всех тонкостях, оценит риски и подскажет, как лучше поступить. Возможно, он найдет такие нюансы, о которых вы и не подозревали.
Если вы все же решились на покупку, пропишите все условия по выписке в договоре купли-продажи. Укажите конкретные сроки, штрафы за невыполнение. Можно использовать эскроу-счет, где деньги продавцу будут доступны только после того, как все прописанные лица выпишутся. Это дает вам дополнительную защиту.
В случае с несовершеннолетними, требуйте от продавца подтверждение, что у ребенка есть другое жилье с подходящими условиями. И чтобы это было подтверждено документами из органов опеки. Не верьте на слово.
Покупка недвижимости – это не гонки. Лучше потратить лишнюю неделю на проверку и консультации, чем потом годами расхлебывать чужие проблемы.
Как видите, покупка квартиры с прописанными людьми – это минное поле. Здесь столько нюансов, что без опыта и знаний легко ошибиться. И цена такой ошибки – огромная. Это могут быть потерянные деньги, нервы, время, а иногда и сама возможность жить в своей квартире.
Я, Святослав Шакин, специалист, который всегда в процессе роста и обучения свежим данным. Я знаю о недвижимости все. И могу вам сказать точно: с любым вопросом по недвижимости, будь то продажа, покупка, ипотека или даже организация ремонта под ключ (у меня есть проверенные бригады по ремонту и электрике, так что и с этим помогу), я готов помочь. Моя цель – чтобы ваша сделка прошла максимально гладко, безопасно и выгодно. Не рискуйте, обращайтесь к профессионалу.
