Привет всем! Меня зовут Святослав Шакин, и я ваш риелтор. Работаю по недвижимости уже много лет, знаю все закоулки и подводные камни – от Тюмени, где я, можно сказать, свой человек, до самых отдаленных уголков нашей необъятной России: Москва, Питер, Казань, Самара, Калининград, Воронеж, Новосибирск, Краснодар, всё Черноморское побережье, Крым. И даже за границей помогаю – Дубай, Таиланд, Турция, Европа, Кипр, Бали. Любой вопрос по недвижке – это ко мне, можете убедиться в этом, заглянув на мой сайт. У меня даже бригады есть, если ремонт под ключ нужен или электрика – все схвачено. Кстати, много полезного я выкладываю в нашем Телеграм-канале, там всегда свежие новости и лайфхаки. И, конечно, не забывайте заглядывать в моем Запретграме (тот самый…), там тоже много интересного.
Сегодня хочу поговорить о том, что волнует каждого, кто планирует ипотеку, или уже ее взял, – о скрытых платежах, которые банки, кажется, никогда не перестанут придумывать. Знаете, это как прийти в магазин за хлебом, а тебе в чеке пробивают еще и "услугу по выбору хлеба" и "доставку до кассы". Только тут ставки куда выше, ведь речь идет о вашей будущей квартире или доме. В 2025 году банки продолжают активно использовать разные хитрости, чтобы увеличить свою прибыль за счет нас, заемщиков. Давайте разбираться, что это за "сюрпризы" и как их не пропустить.
Вот первая ловушка, на которую можно попасться. Банки сегодня часто предлагают такую штуку: хочешь ставку по ипотеке пониже? Плати! Это звучит странно, но это так.
Размер такой комиссии может быть очень внушительным – от 12% до 20% от всей суммы кредита. Представьте: берете вы, скажем, 5 миллионов рублей, а вам предлагают заплатить 500 тысяч, чтобы ставка была не 15%, а 12%. И это помимо самого кредита! Кажется, что выгодно, ведь переплата по процентам меньше. Но эти полмиллиона вы отдаете банку сразу или их добавляют к сумме кредита, и вы на них тоже платите проценты.
В Петербурге, например, в 2025 году это стало очень распространено. Люди гонятся за низкой ставкой, но не всегда видят, что эти "дополнительные расходы" сводят на нет всю выгоду. Подумайте сами: если вам дают ставку, которая на первый взгляд ниже рыночной, но при этом просят сразу заплатить огромную сумму, это повод задуматься.
Когда вы оформляете ипотеку, банк не просто выдает вам деньги. Там целый ворох разных услуг, за которые тоже берут плату. Это может быть открытие аккредитива, ведение эскроу-счетов (это такой специальный счет, где деньги хранятся до момента регистрации сделки), и много чего еще.
Эти платежи, на первый взгляд, кажутся небольшими, но в итоге они набегают и прилично увеличивают общую стоимость вашей ипотеки. Особенно это заметно, когда речь идет о льготных программах, например, о семейной ипотеке на строительство своего дома.
Люди рассчитывают на льготы, думают, что это будет очень выгодно, а потом сталкиваются с тем, что из-за этих "дополнительных банковских услуг" вся льготность как будто растворяется. Важно очень внимательно читать договор и спрашивать, за что именно вы платите. Не стесняйтесь, это ваши деньги!
А вот это уже целая комбинация, где участвуют и банки, и застройщики. В рамках так называемых "комбинированных ипотечных программ" (когда вам дают какую-то особенную ставку) бывает, что стоимость жилья искусственно завышают.
Как это работает? Банк, например, предлагает вам льготную ставку. Но чтобы компенсировать свою недополученную прибыль (ведь он выдает кредит под ставку ниже рыночной), он договаривается с застройщиком. Застройщик поднимает цену квартиры, чтобы банк мог получить свою "комиссию" из этой разницы. А вы, как покупатель, об этом даже не подозреваете.
В итоге, вы переплачиваете за недвижимость, хотя вам кажется, что вы взяли ее по выгодной ставке. Центральный банк России уже отмечал, что такие практики увеличивают маржу банков, но вот для нас, заемщиков, это не очень хорошо. Смотрите, в моем Запретграме (тот самый…) я часто показываю, как это выглядит на практике, и даю советы, как себя обезопасить. А еще много полезной информации вы найдете на сайте Тюменского риелтора. И, конечно, не забывайте заглядывать в мой профиль в ТРЕДС, там тоже много интересного.
Почти всегда при оформлении ипотеки банк "настоятельно рекомендует" оформить страховку жизни и имущества. Это, в принципе, нормальная практика, так как страховка защищает и вас, и банк. Но вот проблема в том, что стоимость этих страховок может быть сильно завышена, а сами страховки — по сути, навязаны.
Банки часто работают с "дружественными" страховыми компаниями и могут предлагать вам только их услуги, хотя по закону вы имеете право выбрать любую аккредитованную страховую. Раньше Центробанк хоть как-то ограничивал эту часть, включая страховые платежи в полную стоимость кредита (ПСК). Но с 2024 года эти ограничения сняли, и теперь банки могут свободнее устанавливать такие комиссии. Так что будьте начеку!
Некоторые банки одно время предлагали заемщикам кешбэк, который можно было использовать для оплаты первоначального взноса. Звучало заманчиво, правда? Получаешь часть денег обратно, и их же пускаешь на первый взнос.
Но с 1 января 2025 года эта лавочка прикрылась. Использование кешбэка для оплаты первоначального взноса теперь запрещено. Это, конечно, снижает возможности заемщиков хоть как-то уменьшить свои расходы при оформлении ипотеки. Еще одна лазейка, которую прикрыли. Подробнее об этом и других изменениях можно почитать в Телеграм-канале про недвижимость, я там часто делюсь такими новостями.
Казалось бы, хочешь отдать долг раньше срока, чтобы не переплачивать проценты – это же хорошо! Но нет. Некоторые банки умудряются брать комиссии и за досрочное погашение ипотеки.
Это, конечно, ограничивает ваши возможности быстрее рассчитаться с долгом и сэкономить на процентах. Хотя такие комиссии не так часто встречаются, как другие, но их тоже нужно иметь в виду. Обязательно уточняйте этот момент, когда читаете кредитный договор.
Смотрите, в 2025 году банки продолжают придумывать разные скрытые платежи и комиссии. Их цель проста – увеличить свою прибыль. А наша задача – не дать им это сделать за наш счет.
Я, Святослав Шакин, специалист, который всегда в процессе роста и обучения свежим данным. Я знаю о недвижимости все – от мельчайших деталей в договорах до самых выгодных предложений на рынке. Моя работа – защитить ваши интересы и помочь вам пройти весь путь – от выбора квартиры до получения ключей – без лишних нервов и, главное, без скрытых переплат. Обращайтесь, и я помогу с любым вопросом по недвижимости!
