Январь в Москве всегда чуть притормаживает. Город вроде бы вернулся в рабочий ритм, пробки уже честные, а в разговорах про жилье все равно слышится пауза. Люди смотрят объявления, сохраняют планировки, пересылают друг другу варианты и каждый раз добавляют: «Но давай после праздников еще недельку подождем». И это нормально. На рынке недвижимости сегодня больше не хочется делать резких движений, особенно когда вокруг ставки, новости и общее ощущение, что все может поменяться в любой момент.
Самое частое внутреннее сомнение сейчас простое: «А вдруг я куплю не вовремя?» или наоборот: «А вдруг я сейчас не куплю, а потом будет дороже и выбора меньше?» И вот тут начинается самое важное: сложные времена не отменяют сделок, они просто меняют поведение. В выигрыше оказываются не самые смелые, а самые спокойные. Те, кто не пытается угадать идеальную точку входа, а держит в голове план, сроки и понятные критерии.
Когда хочется разложить по полочкам, помогает обычный анализ рынка недвижимости на цифрах и поведении людей, без мистики и «чуйки»: https://tymenrieltor.ru.
Если смотреть на рынок недвижимости в России не по заголовкам, а по фактам, картина получается спокойнее. Ноябрь 2025 на первичке в Москве дал около 6 тысяч сделок, это плюс 21% к октябрю и максимум года. Причина приземленная: люди ждали возможного ужесточения семейной ипотеки с февраля 2026 и решили не тянуть. И вот вам первый закон рынка: когда правила могут измениться, часть спроса просто переносится во времени, и всплеск выглядит как «вдруг все ожило».
Еще интереснее структура. В высокобюджетном сегменте, где чек выше 20 млн, рост был около 31% (примерно 3,2 тыс. сделок), а в более массовом сегменте до 20 млн около 11% (около 3 тыс.). Это не значит, что «все стали богатыми». Это значит, что деньги, которые уже есть, ищут тихую гавань. Поэтому инвесторы в недвижимость в такие периоды заметнее: они чаще приходят с наличными или рассрочкой, реже завязаны на ипотеку, и им важнее качество товара рынка недвижимости, чем рекламная скидка.
Цены на новостройки в 2025 росли ощутимо. По старой Москве плюс 18,9% за квадрат, по Новой плюс 26,8%. Но ключевой момент не в цифрах, а в том, что предложение сократилось: минус 26,3% по старой Москве и минус 31,3% по Новой. Это то, что многие упускают, когда читают рынок недвижимости прогноз и пытаются спорить, «пузырь или не пузырь». Когда лотов становится меньше, а качественных локаций больше не появляется, рынок держится даже при дорогих деньгах.
Здесь же важная деталь про структуру оплаты: около 60% сделок прошло за наличные или в рассрочку, и только 40% через ипотеку. То есть рынок продажи недвижимости постепенно адаптировался к реальности высоких ставок. И это одна из причин, почему спокойные инвесторы не бегают кругами. Они заранее считают, где они берут деньги, какой горизонт у покупки, и что будет, если аренда первое время окажется ниже ожиданий.
Вторичный рынок недвижимости в 2025 долго выглядел «сонным», но в июле спрос оживился на 10-15% за счет покупателей с наличкой. Это как раз те, кто устал ждать идеальных условий и выбрал тактику: взять нормальный объект сейчас и спокойно довести до ума. При этом медианная цена квадрата держалась около 284,4 тыс. руб., без истерики и без резких скачков.
Есть нюанс, который хорошо чувствуется на показах: доля ипотечных сделок в первом полугодии падала до примерно 10% (по сути минимум за много лет), а на рынке было много «квартирных туристов» (до 40%) людей, которые смотрят, сомневаются, сравнивают и не решаются. В такой среде выигрывает продавец, который адекватен, и покупатель, который спокоен. Один не ломит цену «потому что сосед так поставил», другой не торгуется из спортивного интереса. Они встречаются посередине и закрывают сделку без драм.
В 2025 премиум и элита в Москве заметно устойчивее. Там высокая доля покупок «для себя» (примерно 70%), но и инвестиции остаются существенными (около 30%), просто они чаще не про «купил и сразу перепродал», а про сохранение капитала. Пентхаусы и редкие форматы вымываются быстрее, потому что они ограничены по определению. Это тот случай, когда дефицит действительно поддерживает цену.
Отдельно стоит рынок коммерческой недвижимости. По данным за первый квартал 2025 инвестиции в целом просели примерно на 6% год к году, зато коммерция выросла на 26% до 140 млрд руб. И здесь логика тоже простая: у коммерции понятнее денежный поток. В хороших форматах и локациях называют 16-18% годовых доходности при относительно низких рисках, если объект выбран без самоуверенности и с нормальной проверкой. Поэтому инвестор недвижимость Москва часто рассматривает не только квартиру у метро, но и небольшие помещения, склады, street-retail, когда понимает, как устроен спрос арендаторов.
Хотите получить бесплатную консультацию или хотите быть в курсе новостей недвижимости? Подпишитесь на мой Telegram-канал иногда я там просто проговариваю вслух то, что люди и так чувствуют, но не могут сформулировать. Помогу вам с вашей недвижимостью в Москве и не только, а Здесь вы можете больше узнать обо мне.
Если говорить про рынок недвижимости 2025 и то, во что он перетекает, то рынок недвижимости в 2026 году больше похож на аккуратное движение, чем на аттракцион. Прогнозы звучат так: умеренный рост цен, условно 1-3% в квартал, и плюс 10-15% к спросу при нормальном новостном фоне. Ипотека, вероятно, останется дорогой, поэтому будут жить рассрочки, сделки с наличными и более вдумчивый выбор локации.
Риск для цен вверх тоже понятный: если налоговая нагрузка на отрасль вырастет (в разговорах фигурирует НДС 22%), это легко может добавить к стоимости еще 15-20% там, где предложение и так худеет. Плюс запуска новых проектов стало меньше: в 2025 в Москве стартов заметно сократилось (на десятки процентов), а это значит, что через год-два выбор в комфорт-классе может стать совсем скромным. Не потому что «застройщики жадные», а потому что экономика проектов стала сложнее.
Я видел много попыток «победить рынок недвижимости гениальным таймингом». Обычно это заканчивается тем, что человек месяцами ловит идеальную цену, а потом покупает дороже, потому что устал. Спокойный подход выглядит прозаично: выбирается понятный бюджет, потом два-три района, потом тип дома, ликвидный метраж, окна, этаж, юридическая чистота. Дальше уже начинается торг и техника сделки, а не философия.
Если смотреть шире, рынок недвижимости спрос держит там, где есть понятная ценность: метро, вода, нормальная инфраструктура, редкие форматы, качественный дом. Это одинаково работает для квартиры и для коммерции. И это, кстати, хорошо видно не только в столице. Рынок недвижимости Тюмень, например, тоже живет по той же логике: сильные локации и качественные проекты держатся лучше, а «просто потому что дешевле» часто превращается в долгую продажу или вечный ремонт.
Иногда меня спрашивают про частные деньги: взять у инвестора под залог недвижимости, займ под залог недвижимости инвестор, или даже займы под залог недвижимости частный инвестор. Я к этому отношусь спокойно, но строго: это инструмент, который требует холодной головы, понятного выхода и нормальных документов. Когда залог недвижимости инвестор займ оформляют «на словах», это не инвестиция, а лотерея. В сложные времена лучше выбирать решения, после которых вы спите, а не обновляете телефон каждые пять минут.
Если оставить в стороне шум, рынок недвижимости сегодня довольно логичен. Ставки высокие, поэтому случайные покупки уходят, а осознанные остаются. Предложение сжимается, поэтому качественные объекты не дешевеют «по щелчку». И на этом фоне спокойные инвесторы выигрывают просто потому, что не делают глупостей: не покупают из страха и не продают из паники.
И, знаете, иногда этого достаточно. Не надо угадывать рынок недвижимости 2025 до рубля и дня. Достаточно понимать, что вы покупаете, зачем, и что будете делать, если сценарий окажется чуть медленнее, чем хотелось. Когда в голове появляется этот порядок, неопределенность уже не давит так сильно. Она остается, но становится переносимой.
